lpr浮动利率和固定利率选哪个(读完本篇就明白)

楼市形势,在过去9个月里发生了大转折。

如果你现在买首套房,在很多城市里可以享受比LPR基准利率低20个基点的优惠。

最新的5年期LPR利率为4.45%,则最优房贷利率是4.25%。

于是一个重要的问题浮出水面:你该选固定利率,还是浮动利率?

如果选固定利率,则意味着在整个贷款期(比如20年或者30年,除非你提前还贷)你的房贷利率都是4.25%,未来加息和降息和你都没有关系。

如果选浮动利率,合同上表现为你的利率为LPR利率下浮20个基点。今年是4.25%,未来就存在不确定性。如果3年后5年期的LPR利率加息15个基点,则你的房贷利率将变成4.4%;如果加息50个基点,则你的房贷利率会变成4.75%。当然,如果出现降息,你的房贷利率也可能比当前的4.25%低。

LPR利率改革之后,一直到今年5月降息之前,我一般是建议大家选浮动利率。但是到了今天,鉴于房贷利率接近历史低点,我觉得选固定利率可能更正确一些。

下面做一个详细的分析。

形势变了!选浮动利率,还是固定利率?

上图是1991年以来,中国5年及以上期限人民币贷款的基准利率走势。

可以看出,基准利率的趋势是不断向下的。其实,这也是全球主要市场化经济体的利率走势。

比如美元自1970年代以来,利率走势是这样的:

形势变了!选浮动利率,还是固定利率?

过去50年美元利率的高点出现在1991年之前,那些高点大多跟石油危机或中东地区的战争有关。

所谓石油危机,就是以中东为主的产油国,对西方经济体做出的经济制裁:通过减少产量提高油价,打击西方经济。因为西方支持以色列,而犹太人和阿拉伯人多次起冲突。

后来,随着美国对石油掌控能力提高(比如颠覆了萨达姆等政权),以及以色列站稳脚跟,石油危机很少发生了。美国的输入型通胀减少,利率就很少飙升了。

1990年代以后,中国逐步成为世界工厂,廉价的制成品降低了美国等西方国家的通胀,这也有利于让利率走低;过去几十年,发达经济体的人口老龄化越来越严重、出生率下降,这都带来通缩压力,也倒逼利率不断走低。

但需要说明的是,低利率不意味着房贷利率一定低。比如最新的美国房贷利率最近就飙升到了5.78%,而中国首套房最优惠利率下降到了4.25%,中美房贷利率出现了非常罕见的倒挂:

形势变了!选浮动利率,还是固定利率?

再看一下其他重要经济体的长期利率走势:

形势变了!选浮动利率,还是固定利率?

上图是欧元利率,过去20多年也是一路走低,实现了零利率、负利率。

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上图是日元利率,自从没有石油危机后,基本上在零水平附近呈现为一条直线。

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上图是英镑的利率走势,从长期看也是不断走低的。

发达国家利率走低的逻辑,基本上都是相同的——老龄化、少子化。技术进步也是一个重要原因,如果将来碳达峰、碳中和实现,新能源替代化石能源(石油、天然气、煤炭),机器人普及,估计利率会更低。

熟悉金融的朋友应该知道,SDR(特别提款权)篮子里一共有5种货币——美元、欧元、人民币、日元、英镑。这5种全球最重要货币,在过去30年甚至更长时间里利率都是走低的。

这就是利率的大趋势。

从长远看,只要中国经济继续全面参与全球大循环,跟美欧日保持合作关系,人民币未来利率也将不断走低。

因为中国也在进入老龄化、少子化时代,中国的科技也在进步,此外中国需要跟主要经济体的利率保持基本同步。

在这种情况下,如果你选固定利率,大概率是会吃点亏的。

短期看,房贷利率可能还有下降空间;中期看,人民币有可能在2年之后进入加息周期,但估计加息周期比较短;长期看,人民币利率可能逐步走低,未来房贷甚至可能进入3时代。

但未来另外一种可能性在升上:中美战略博弈可能擦出火花。

我们不妨看看跟美国”擦出火花”的主要国家,其利率走势:

形势变了!选浮动利率,还是固定利率?

上图是俄罗斯过去20年的利率走势,整体是走高的,最近出现过剧烈波动,因为爆发了跟乌克兰的战争。

假如你几年前在俄罗斯贷款买房,当时利率是5%,贷款1000万卢布,按照20年等额本息计算,则月供为6.6万元左右。如果利率飙升到20%,则月供为17万元左右,是过去的2.58倍

即便按照目前的9.5%计算,月供也要达到93210元,是过去的1.4倍!

由此可见,利率飙升对于按揭者压力非常沉重。

形势变了!选浮动利率,还是固定利率?

另外一个常常跟美国擦出火花的国家是伊朗,上图是它的利率走势。

可以看出,时不时飙升一下是基本走势。这种飙升,跟俄罗斯卢布利率的飙升一样,诱因是战争、根本原因是经济制裁和经济封锁。

目前伊朗的利率仍然高达18%,这对于按揭房子的人压力肯定比较大。

但伊朗房价上涨也非常快,比如德黑兰现在平均每平米房价是3.6亿元里亚尔。过去5年里,时常出现1年翻倍的情况。

如果房价飙升,月供增加1倍其实也无所谓。

形势变了!选浮动利率,还是固定利率?

形势变了!选浮动利率,还是固定利率?

上面两张图,第一张是2020年7月到8月之间房价,当时德黑兰均价为2.31亿里亚尔,第二张图是2022年3月的房价,涨到了3.5亿里亚尔。

如果按照美元计算,则从966美元/平方米,上涨到了1377美元/平方米,涨幅也不算小。

从上面的分析可以得出结论:

第一,高度融入世界的经济体,如果没有内乱和战争,其利率是不断走低的。这一方面来自美元、欧元等主要货币的引导,另一方面也来自本国的人口老龄化、少子化等因素。

第二,被欧美排斥在外,不断遭受经济制裁的经济体,则利率波动性比较强,常常出现脉冲性的上涨,而且容易维持在高位。只有这样,才能遏制本币贬值,留住国际热钱。

从长远看,人民币利率是趋势性走低,还是出现脉冲性上涨,关键看中美关系。如果中美斗而不破,只是竞争关系、不是敌对关系,则利率有长期走低的可能。

形势变了!选浮动利率,还是固定利率?

曾长期担任央行行长的周小川曾说过,中国可以尽量避免快速地进入到负利率时代。

这向我们传递了一个重要信号:以中国人口老龄化、少子化的速度,未来进入负利率时代,是大概率的。

但他忽略一个前提,中美关系。

俄罗斯同样少子化、老龄化,但利率并没有变负,而是飙升到了10%左右,甚至20%!

而美国这种加息后政策利率仍然远低于中国的经济体,房贷利率反而超过了中国。

所以,如果你能拿到4.25%的房贷利率,把它固定下来或许是明智的。即便未来还有降息空间,其实也不太大了。

在未来20年到30年的漫长岁月里,利率如何演变,真的很难说。

4.25%以上的空间有多大,不可预测;但4.25%向下的空间,是可以计算出来的——如果持续降息,你损失的利率空间比较有限;如果中美关系出现黑天鹅,利率波动向上的空间,就不好预测了。

形势变了!选浮动利率,还是固定利率?

上图是2021年4月以来,全国每月卖地收入的同比增速,数据来自财政部官网。

去年8月以来,卖地收入同比下降比较多。中间只有2021年12月,因为房企付款之后到年底的因素,没有出现同比下降,其他8个月都是下滑的。

这意味着,未来楼市政策还会进一步松动。强二线城市的限购,或许会事实上消失(比如保留6个月社保或者个税,但允许一次性补缴)。

一线城市也可能通过吸引人才、降税、或者允许多证房合一等方式,做幅度不大的松动。

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