北京学区房价格排名最新(北京学区房的价值是多少)

北京学区房价格排名最新(北京学区房的价值是多少)

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

总遇到问学区房值不值的?这哪儿有标准啊,就跟买了件名牌衣服似的,值不值的自己感受。穿上之后有成就感得到赞扬就值了,跟郭德纲似的穿出9块9包邮的效果就不值了呗。学区房也是这样儿,反正都是为了孩子的教育。学习好就值了,折腾九年都没考上高中就不值了呗。

还有一种问题是真的不好回答,就是让明确的预测学区房今后的走势。我是不敢说的,只能说商品的价格由供需关系决定,如果过了高峰期需求下降,那就大概率会影响价格。

闲来无事也算了算学区房的价值,尤其是溢价部分,算完之后挺让人恐惧的,至少是震惊。

以西城区为例吧,全区都是学区房,只要是能落户上学的住宅就有溢价。那存量房总量按照官方数字是50多万套,3000万平米。

现在西城区的均价是接近13万,也就是说,西城区的住宅总价值在4万亿左右。这是什么概念呢,约等于北京2021年的GDP总量。西城区常住人口110万,人均房产价值360万,那三口之家的房产平均总价就是超过1000万。西城人算算自己家的房子值多少钱吧,看看是否拖了全区的后腿?

但这只是总价值,溢价部分呢?北京各区学区房的溢价率其实都差不多,30%左右。这都不用算什么租售比了,拿西城广外的和临近丰台区的一比较就知道。同为马连道太平桥的老小区,一街之隔,西城的单价10万,丰台的7万,那3万就是学区溢价,甭废话。

那也就是说,西城的这4万亿的房产总值里,有1.2万亿是学区溢价。注意这是溢价,不是学区的全部价值,只是超出全市平均值的部分。那西城区就是人均承担了110万呗,一家子三口人就是300多万。

不知别人怎么看怎么想,反正我是觉得挺恐怖。而且这仅仅是一个西城区,北京还有东城呢,也同样是全区都是学区房。海淀大部分都是,其他区都是一部分是,比如朝石丰和通州亦庄等地,学区房的溢价高了的和东西海一致,少了的也在10%以上。

那如果是全北京的都加起来,至少也得相当于三个西城区吧?甚至都不止,仅海淀区就多大呢,人口是西城的三倍,房产面积也就至少是三倍呗。就算海淀一半的房子是学区房,那加上东城就已经至少是两个西城区了,其他区的都算赠品吧。

那以此计算,全北京的学区房总值也是至少12万亿以上,约等于全国GDP排名全国第一的广东省。其中溢价部分至少4万亿,等于北京市的GDP总量。

那北京人口是2200万,平均每人承担了18万的学区溢价。这是应该高兴呢,还是应该觉得荒诞?我也说不清,至少是应该是无奈吧,这就是现实情况。

我不知道全北京的中小学有多少,但西城区应该是有小学58所,中学我忘了,总数100所左右吧。那1.2万亿的学区溢价,平均到每所学校头上就是每所100亿以上。沃天,看来办教育的收益就是高啊,这溢价率,什么高科技都比不了啊!

以德胜学区的三帆附小为例,之前叫裕中小学,1988年才建校,属于没什么历史很普通的小学。在2014年教改之前,这里的学区房几乎没有溢价。裕中东里西里的房价和旁边朝阳区的安贞西里几乎一个价格。

但是这就是西城区呗,在宣布裕中改名三帆附小,可以直升三帆中学之后,周边学区房立刻暴涨,几个月时间就追平了德胜的其他学区房。

到今天再看,安贞西里的价格很平稳,9万块钱一平,小户型也就是10万。而一街之隔的裕中东里呢,均价15万,小户型达到了17万以上。那溢价就是7万块,40%以上,牛,实在是牛!

可以这么说吧,仅仅就是给裕中小学改了个名字,就让周边的房产价值陡增上百亿,这创造财富的速度,堪称宇宙第一。

我不知道这种情况值不值,也不想探讨好不好,只知道这是客观存在的现象。但是也提醒家长和炒房客们,你们真的觉得这学校的溢价能上百亿吗?一所学校,真的能创造出如此高的价值吗?

在人们追捧的时候当然可以,郁金香君子兰甚至是姜你军蒜你狠都曾经价值很高,前些日子各种空气币也都被炒上了天。但毕竟房子是用来住的,如此高的溢价,任何人住着都会觉得不划算吧。

商品价格是由供需关系决定的,房住不炒,仅供参考!

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