南昌南师附小学区房范围有哪些(南昌南师附小学区划分)

近期,全国**上的房地产“声音”站上了话题高峰,涉及取消公摊面积以及期房预售制度,与每一个购房者都息息相关。

关于公摊,比例大多都是开发商自己约定的,洋房一般在10-15%,高层一般在20-30%,购房者不仅要为公摊面积掏腰包,并且还要每年支付物业费,这引起了很多人的强烈不满。

但其实关于公摊的问题还涵盖了很多方面,从开发商的角度来说,没人会做亏本的买卖,取消公摊,可以在单价上做文章,还有可能会缩减公共区域建设的成本,到最后其实购房者拿的钱是一样的,住的可能还没以前舒服了;

至于现房销售,估计是所有中国人的心病了,房屋质量、虚假宣传、规划变更甚至停工烂尾这些问题,碰到一个就误终生,最近不少粉丝私聊我介绍楼盘,每个人都很在意房企的安全问题,更倾向于购买大品牌房企,或者现房/准现房。

于是趁着春日里阳光明媚,我到青云谱淘了两个准现房看看——谱洋府南水新力新园

卷!新房确定学区!南师附小的“豪装”学区房到底值不值?

目前这个区域内在售的新盘只有这两个,谱洋府预计明年四月份交房,南水新力新园本月底就会交房,都是准现房,而且谱阳府还有确定学区的红头文件,也算是在售楼盘少有的,下面我们一起来看看这两个楼盘到底怎么样。

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基本信息

今日探盘:谱洋府/南水新力新园

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周边配套

1. 交通

这两个小区距离京家山地铁站的距离都差不多,步行距离大约在600米左右,地铁出行还是比较方便的。

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出门就是南一环路,西面是迎宾大道,东面是井冈山大道,开车去红谷滩和老城都很方便,不会有堵车的问题。

2.学校

学校方面,谱洋府拿出了学区划入南昌师范附属实验小学教育集团京山校区的红头文件,如图所示。

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谱洋府到这个学校要经过南一环路和迎宾中大道十字路口的红绿灯,步行距离在850米左右。

南水新力新园没有红头文件,但是距离南昌师范附属实验小学的距离会更近,不用经过红绿灯,所以如果谱洋府能读的话,南水新力新园应该也没问题,当然了,一切都要以交房落地为准。

目前这个学校还在施工之中,预计会在今年九月份开始招生。

幼儿园方面,谱洋府自带了一所2500㎡的双语幼儿园,南水新力新园北面有一所京山幼儿园,南面有一所青云谱区第一幼儿园,距离都不远。

旁边的学校,京山小学、迎宾中学都在规划扩建,按照小学的学区划分,中学方面有可能是迎宾中学。另外,京山小学或将引入南师附小,但是属于合作办学,未来师生质量如何还有待观察。

3. 商业

商业方面,两个楼盘距离王府井都是一站地铁的距离。

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南水新力新园南部还有一个沃尔玛超市和悦达广场,到沃尔玛步行距离大约700米左右。

南一环路往西1.6公里左右就是华侨城的文旅大配套了。大型商场还是蛮丰富的。

另外,南水新力新园南面步行距离530米左右有个京山农贸市场,谱洋府过去要远一点,过个红绿灯,大约900米。

4. 公共配套

医院都离得比较远,靠近王府井有一个94医院,距离大约三公里,开车过去要十分钟左右。

踩盘的时候谱洋府的置业顾问专门带我去五栋13楼的西端户看了一下象湖湖景,的确能看到,但是也属于三四线的湖景了

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,还好西面没有什么太高的楼,不然湖景就蹭不到了,西端户的主卧在西面都开了一个飘窗,估计也是为了这个湖景。(本来给大家拍了照,但是手机不知道犯了什么病没保存住,哎)。

南水新力新园那边一栋高层,高楼层也能看得到湖景。

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户型解读

谱洋府总共五栋30层两梯四户的高层,其中四栋紧邻高架,唯一一栋没有临着高架的被粮食局打包买走了。最西面的4#已经卖完了(估计是因为湖景吧),目前在售的就是东面的5#6#7#栋了。

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谱洋府目前在售有两个户型 ,97㎡、114㎡的三室两厅两卫。大户型是端户,小户型是中间户。

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向左滑动查看114㎡户型图

户型做的挺中规中矩,动静分离,客餐厅一体化,层高做的比较高,达到了三米一,空间感会更强一点,市面上其他户型基本上都是两米九左右的层高,根据置业顾介绍,加上飘窗和阳台的赠送面积,得房率在82%左右。

谱洋府的窗户都是用的双层玻璃的隔音材料,样板间关上窗户的确听不到什么声音,但是我到13楼看湖景的时候噪音很大,客厅窗户关着的,后面发现是卧室窗户没关。

意味着只要打开窗户通风就要忍受噪音的干扰,确实不是很适合居住。晚上夜深人静的时候,和白天感受还是不一样的,真想买的最好晚上也去踩一下点。

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可能也正是为了弥补贴近高架这个短板,谱洋府在装修上下了大功夫,全部地面铺设了大理石,厨房和厕所的东西用的都是海康威视、汉斯格雅、西门子等品牌,(关于这个我个人也不是很了解,但是置业顾问在介绍的时候挺引以为傲的),客厅电视墙的软包和卧室床头软包也都是赠送的,阳台的洗衣机和中央空调全部都有,大户型的玄关酒柜也是赠送的,总之,能有的都有了。

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再来说一下南水新力新园的户型。南水新力新园卖了也有两年了,六层的洋房现在剩的基本都是低楼层了,高层那边,早先时候低楼层做了特价,大约一万二左右,基本上都卖完了,剩下的都是13楼往上的高楼层了,现在价格要一万五左右。

洋房全部做成了105㎡三室两厅两卫的户型,高层是107㎡三室两厅两卫和129㎡四室两厅两卫两种户型。

洋房建面约105㎡户型三室两厅两卫:

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洋房户型比较偏长,只做到了两开间朝南,主卧的大门对着客厅,私密性稍微差一点,不过洋房的得房率很高,不加赠送面积已经达到了80%,另外阳台赠送了一半,飘窗全送,一进去空间就很开阔,看起来还是蛮舒服,也是带了中央空调。

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高层建面约107㎡户型三室两厅两卫:

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高层的户型就比较方正,三开间朝南,得房率在77%左右,看了一套低楼层的实体样板间,采光其实还可以,外面是低楼层的旧改房,不会遮挡。

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楼下这块蓝色的地块是拿来做儿童游乐园的,目前游乐设施还没装上,楼下一层做成了架空层,安放了一些健身娱乐设施。

高层建面约129㎡户型四室两厅两卫:

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129㎡的户型做的就又比较长了,跟洋房户型差不多,但是主卧北面多出了一个小房间,没有单独出来,主卧出门就是了,所以适合做衣帽间或者书房,这个房间西面还做了一个飘窗,高楼层的可以从这里看到湖景,也还挺惬意的。

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南水新力新园这边刚好错开了高架路段,而且北面还有一些旧改房,不会受噪音影响,这一点来讲会比谱阳府更适合居住。

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价格分析

价格方面,谱洋府13楼单价大约一万三千多,23楼大约一万四千多,均价应该在一万五左右吧,我觉得其实这个价格就不算很低,但是据说去年卖的更贵·······

南水新力新园的洋房的价格接近一万六,高层也要一万四千多了,和谱洋府差别也不太大。

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附近的次新二手房挂牌均价大约在一万三左右,老旧小区都是七八千的价格。就这个地段来讲,一万五的均价也还是有点贵了,南水新力新园早期购买了特价房的那些人倒是还挺划算。

一万五能选择的楼盘还是蛮多的,地段更好,户型设计更主流的,也不少,我觉得倒是没必要盯着这俩盘看。

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南楼点评

这两个楼盘的体量都不大,所以社区设计的也就挺一般,简单做了一些基础的绿化和娱乐设施。

因为地处老城区,周边已经发展的相当成熟,未来也没什么发展的空间了,可能那些老旧小区旧改以后城市界面会更好一些。

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南水新新园大门那条路

下面简单总结一下这两个盘的优劣:

谱洋府:

优势:

1、装修的确不错,层高三米一

2、临近地铁,交通便利

3、地处老城,配套成熟

4、学区已经确定

劣势:

1、靠近高架,噪音困扰

2、城市界面一般

3、性价比一般

南水新力新园:

优势:

1、临近地铁,交通便利

2、周边配套丰富,距离学校、菜市场等会比谱洋府更近一点

3、马上交房了,确定性高一些

劣势:

1、价格真的不算便宜

2、前后都是老旧小区,城市界面极其一般

3、装修没有谱阳府“豪”

最后,大悦城也是有几栋靠近高架的,开盘的时候都以一万二一万三的价格做成特价房清掉了,不论是楼盘规格、社区园林设计、学校、位置,还是房企品牌,谱洋府都差了一些,所以这个盘的居住属性、性价比我觉得真的挺一般。

比较适合片区内居民自住,但我觉得要是睡眠敏感的人,真的要仔细考虑一下。

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